1. 가치형성요인이란?
부동산의 가치는 환경적인 영향을 많이 받게 된다. 이를 부동산 가치의 발생요인이라고 하는데 부동산 가치의 발생요인에는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인이 있다. 부동산 가치는 이러한 발생요인에 의해 끊임없이 변화하는데, 이러한 가치발생요인에 영향을 주는 요인을 가치형성요인이라고 한다.
처음에 가치형성요인을 공부할 때 이게 무슨 소리인가 했는데, 평가업무를 하다 보니깐 어떤 의미인지 알게 되었다.
가치형성요인에는 일반요인 지역요인 개별요인이 있다. 감정평가를 하는 경우 부동산의 지역성이라는 특성으로 인해 거래사례 찾을 때 해당 부동산 근처에서 거래사례를 찾게 된다. 그래서 일반요인, 지역요인에 대해서 고민해 본 적이 없다.
2. 부동산 가치형성 요인의 특성
(1) 가치형성요인 간의 상호관련성
가치형성요인들 간에는 서로 영향을 준다. 독립적으로 존재하지 않는다.
토지를 감정평가할 때 개별요인에는 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건이 있다. 가로조건에는 해당 토지가 접한 도로의 폭이 있다. 접근조건에는 상업지와의 접근성이 있고, 차량이용의 편의성이 있다. 그런데 보통 가로의 폭이 넓은 경우 상업지와의 접근성이 높고, 차량이용의 편의성이 높다. 이때, 본건이 비교사례보다 가로의 폭이 넓어서 요인치를 1 이상 줬을 때, 접근조건에서도 1보다 높게 줘야 하는지 아니면 가로조건에서 반영되었기 때문에 반영을 안 해도 되는지에 대한 고민이 생기게 된다. 어떤 사람은 가로조건과 접근조건이 비례적으로 같이 간다는 사람도 있을 수 있고, 가로조건에서 반영을 해줬으니 접근조건에서는 반영을 안 해줘도 된다는 사람도 있다.
이럴 경우 많은 거래사례들을 보고 거시적으로 본건의 가격 범위를 구한 후 그것에 맞게 요인치를 넣으면 될 것 같다. 우리에게는 전문가적 판단이라는 무적의 논리가 있으니깐.
(2) 가치형성요인의 변동가능성
가치형성요인은 고정적인 것이 아니라 사회적 변화, 경기상태의 변화 등에 의해 항상 변동되는 특징이 있다. 과거에는 부동산을 선택함에 있어서 첫째도 입지 둘째도 입지 셋째도 입지였다. 하지만 지금은 좀 다른 것 같다. 바로 옆의 부동산(상가)이더라도 그 부동산에 입점해 있는 업종에 따라 부동산의 가치가 달라진다. 예를 들어 A, B 상가가 나란히 있다고 가정할 때, A라는 상가에는 많은 종류의 병원이 입점해 있고, B라는 상가에는 많은 종류의 업종이 들어가 있다고 하자. A. B상가의 1층에 카페가 있다면 어떤 상가의 카페가 부동산의 가치가 높을까? 내가 생각하기에는 A의 상가의 카페가 부동산가치가 높다. 또 다른 예를 들자면, 역하고 멀리 떨어진 외딴 상가가 있다. 그쪽에는 사람들이 거의 가지 않았다. 상가 옆으로 엄청 큰 8차선의 도로가 있지만, 차들만 다니고 사람들은 그곳을 다니지 않았다. 나는 항상 차를 타고 지나가면서 저기다 상가를 지으면 어떡하지? 정말 망했네라고 생각했다. 1년이 지나고 백종원이 하는 빵집과 규모가 큰 다이소가 입점했다. 지금은? 그 외딴 상가에 사람이 많이 간다. 백종원의 빵집과, 다이소가 입점하기 전 상가의 부동산의 가치와 입점하고 난 후 상가의 가치가 과연 같을까?
나는 전혀 다르다고 생각한다. 과거에는 부동산 가치를 형성하는 요인에는 물리적인 것만 존재했다면 지금은 그 부동산에 어떤 업종이 입점하는 것에 따라서도 부동산 가치가 달라진다. 따라서 부동산 가치에 영향을 주는 요인은 시대가 변함에 따라서 변화하고 발전한다.