1. 개요
감정평가가 필요한 상황(1)에서는 일반 개개인 사람들이 쉽게 접할 수 있는 감정평가에 대해서 서술하였다. 다음에서는 개개인이 아닌 곳에서 감정평가가 필요한 상황에 대해 서술할 것이다.
2. 감정평가가 필요한 상황
(1) 기업 가치 평가 (M&A, 구조조정 등)
기업 간의 인수합병(M&A) 또는 구조조정 시 기업이나 자산의 가치 평가가 필요하다. 여기에는 사업장 부동산, 설비, 지적 재산권 등 감정평가가 필요한 다양한 유형의 자산이 포함될 수 있다. 기업이 소유한 자산의 가치를 정확히 산정해야 거래 조건을 합리적으로 설정할 수 있습니다.
또 사업부 전체를 매매하는 경우에도 감정평가가 필요할 수 있다. 사업부의 가치는 눈으로 볼 수 있는 토지 건물 비품 유형자산 등의 자산뿐만 아니라 사업부에서 발생하는 미래 수익에 대한 가치도 평가하게 되는데, 이것을 영업권이라고 한다.
과거에 사업부에서 발생하는 매출을 가지고 미래에 나올수 있는 수익을 바탕으로 평가하게 된다.
(2) 재산 분할 (이혼, 파트너십 해지 등)
이혼 시 재산 분할이나 동업자의 탈퇴로 인해 재산을 나누어야 하는 경우, 해당 자산의 가치를 감정평가를 통해 산정할 수 있다. 특히 부동산이나 사업 자산처럼 현금화가 어려운 자산은 감정평가를 통해 정확한 가치를 매기는 것이 중요하다.
다만 감정평가가 이루어질 경우 감정평가는 의뢰인이 제시하지 않는 이상 가격조사가 완료한 시점 보통 현장조사완료한 시점을 기준으로 감정평가하게 된다.
만약 한 개의 부동산을 공유하고 있는 부부의 부동산의 가격시점은 이혼시점이 된다.
한 쪽이 부동산을 가지고 부동산을 가진 사람이 다른 쪽에게 현금을 지급하기로 했다고 가정할 경우
나중에 부동산 가격이 상승했을때 현금을 가진 쪽은 이혼 후 부동산 가치 상승분에 대해서 아무런 권리를 갖지 못한다는 점에 유의해야한다.
즉 감정평가는 기준시점 당시의 부동산의 가격을 평가하게 된다.
(3) 회계 감사 및 자산 재평가
기업이 자산 가치를 회계 장부에 반영할 때 감정평가를 하게 된다. 이를 자산재평가라고 한다. 자산재평가는 공정가치를 기준으로 한다. 보통 매매나, 담보, 상속, 증여의 경우에는 시장가치를 기준으로 하지만 회계감사나 자산재평가의 경우에는 공정가치를 기준으로 한다.
재무제표에 계상되어 있는 토지의 경우 취득시점의 토지가격을 기준으로 계상되어 있다.
토지는 감가가 되는 것도 아니기 때문에 몇 해가 지나도 재무제표에는 똑같은 금액으로 계상되어 있다.
하지만 토지의 가치는 계속 변화한다. 따라서 변화된 토지의 가치를 재무제표에 반영시켜야 한다. 재무제표에 계상하기 위해서는 객관적이고 공정한 토지의 가치가 필요하게 되는데, 이 때 감정평가가 필요하게 된다.
(4) 정부 사업 및 공공 용지 매입
정부나 지방자치단체가 공익사업(도로, 철도 등)을 위해 개인 소유 토지를 매매하게 될때, 해당 토지의 공정한 보상을 위해 감정평가가 이루어진다. 정부는 합리적으로 토지의 가액을 산정하여 토지 소유자에게 제시해야하기 때문에 이 때에도 감정평가가 필요하게 된다. 토지소유자는 더 많은 금액을 요구할 것이다. 이를 막기 위해서 공정한 토지 가액이 필요하다.
(5) 소송 및 분쟁 해결
자산 관련 소송(예: 손해배상 청구, 부동산 경계 분쟁 등)에서 분쟁을 해결하기 위해 감정평가가 필요할 수 있다. 법원은 감정평가를 통해 자산의 객관적인 가치를 산정하고, 판결에 근거 자료로 활용하게 된다.
(6) 개발 사업 및 투자 결정
재개발, 재건축, 상업시설 개발 등 개발 사업에서 사업성이 있는지 없는지 판단하기 위해 감정평가가 필요하다. 이를 통해 재개발, 재건축, 상업시설 개발 등에 투자한 투자자는 이 감정평가서를 보고 투자자 입장에서는 자산의 가치를 정확히 알고 합리적인 의사결정을 할 수 있습니다.
하지만 이 때에도 감정평가의 기준시점은 현재이다. 현재의 시점에서 해당 부동산의 투자가치를 평가하는 것이고, 투자가 완료된 후의 해당부동산의 가치가 아니니 이를 고려하고 감정평가서를 잘 보아야 할 것이다.