1. 감정평가의 절차
감정평가의 절차는 다음과 같다.
1.1. 감정평가의 정의
1.2. 감정평가의 목적과 필요성
사전 준비 단계
2.1. 의뢰 접수 및 계약 체결
2.2. 자료 수집 및 조사 계획 수립
2.3. 감정평가 대상물의 현황 파악
자료 조사 단계
3.1. 현장 조사
3.1.1. 현장 방문 및 실사
3.1.2. 사진 촬영 및 도면 작성
3.2. 관련 서류 조사
3.2.1. 등기부 등본 확인
3.2.2. 토지 대장 및 건축물 대장 확인
3.2.3. 도시계획 및 용도지역 확인
3.3. 시장 조사
3.3.1. 인근 거래 사례 조사
3.3.2. 시장 동향 및 전망 분석
평가 단계
4.1. 평가 방법론 결정
4.1.1. 비교 방법
4.1.2. 수익 방법
4.1.3. 비용 방법
4.2. 평가 금액 산정
4.2.1. 대상물의 적정 가격 산출
4.2.2. 감가요인 및 부가요인 고려
4.3. 평가 결과 검토 및 수정
보고서 작성 단계
5.1. 평가 보고서 작성
5.1.1. 평가 목적 및 배경 설명
5.1.2. 대상물의 개요 및 현황
5.1.3. 평가 방법 및 과정 설명
5.1.4. 평가 금액 및 근거 제시
5.2. 보고서 검토 및 승인
5.2.1. 내부 검토 및 피드백 반영
5.2.2. 최종 승인 및 발송
후속 관리 단계
6.1. 고객 대응 및 상담
6.2. 추가 요청 및 재평가 대응
6.3. 평가 기록 보관 및 관리
결론
7.1. 감정평가의 중요성 재고
7.2. 향후 발전 방향 및 개선 사항
2. 감정평가란 무엇일까? 그리고 감정평가 대상은?
‘감정평가’란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가의 대상은 ‘토지 등’ 이고 구하고자 하는 가치는 ‘경제적 가치’이다.
감정평가의 대상에서 중요한 것은 ‘등’ 이다. 토지뿐만 아니라 세상에 존재하는 모든 물건, 물권, 돈이 될 만한 것들은 다 평가할 수 있다는 것이다.
또한 ‘경제적 가치’란 감정평가는 결과가 숫자로 나오기 때문에, 돈이 될 수 있는 경제적 가치가 있어야 한다는 뜻이다.
(1) 실무를 하면서 보았던 특이한 대상물건들.
1) 토지, 건물, 광고판, 선박, 미술품, 기계기구 등 제일 신기했던 감정평가의 물건은 벽체 였다. 그 벽체에 광고가 가능했는데, 그 벽체의 임대료가 얼마일까 하는 것이었다.
그 감정평가 업무를 맡을 때 얼마나 머리가 지끈지끈할 까. 생각만 해도 너무 끔찍하다.
(다양한 물건들이 존재한다. 평가방법은 감정평가에 관한 규칙을 보고 주된 평가방법을 적용하는데, 물건들이 하도 다양하다 보니깐, 구체적으로 평가방법이 나와있지 않은 물건들도 존재할 수 있다. 그럴때, 비슷한 물건의 평가방법을 적용하게 되면 된다.)
-참고-
감정평가에 관한 규칙 : 제26조(그 밖의 물건의 감정평가) : 감정평가법인등은 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가해야 한다.
2) 해외의 물건들.
인도네시아, 홍콩등 해외의 물건들에 대한 감정평가 업무도 들어온다. 이럴 때는 해외의 감정평가가 어떻게 이루어지는 지 알아야 한다. 이럴 때는 해외의 감정평가법인을 통해 감정평가 할 수 있다.
3. 감정평가에 관한 규칙을 항상 봐야하는 이유.
평가를 하기 전에는 항상 감정평가에 관한 규칙을 참고해야한다.
머릿속에 다 들어있다고 해서 감정평가에 관한 규칙을 참고하지 않고 하면, 큰 일 날 수 있다.
왜냐하면 항상 신설되기 때문이다.
한 기업체의 동산 예를 들어 병원의 병원기계들 감정평가 하는 경우가 있을 수 있다.
여기서 기계기구는 동산이다. 동산의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 하지만 2023년 9월 14일 기계 기구류를 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다고 나와있다. 규칙을 찾아보지 않고 평가했다면, 주된방법을 적용하지 않았기 때문에 잘못된 평가가 된다.
(실례로, 기준시점이 2023년 9월 14일 이후였는데, 거래사례비교법으로 평가되어 있는 감정평가서를 본 적이 있다.)
보통 사업체 감정평가인 경우 감정평가금액을 높게 나오길 희망한다. 기계기구일 경우 거래사례비교법을 적용해야 높은 가격으로 평가될 수 있다. (중고의 경우에도 원가법으로 해서 감가상각된 금액보다 높은 금액으로 거래되기 때문) 그래서 많은 평가서들이 거래사례비교법으로 해서 평가서가 나갔다. 하지만 2023년 9월 14일 제21조 제2항에 제 1항 본문에도 불구하고 기계 기구류를 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다고 나와있다.
최근에 신설된 것을 볼 때, 많은 사람들이 거래사례비교법으로 평가했기 때문에 신설된 것이라고 생각된다.
따라서 감정평가할 때에는 알던 내용이라도 감정평가에 관한 규칙을 항상 보는 습관이 중요하다.
감정평가 업계에서 일한지 이제 4년차가 되어간다. 실무를 경험하면서 이론에서 배웠던 개념이 어떻게 적용되는지, 실무를 경험하면서 이런 이론들에 대해서 어떻게 생각하는지 앞으로 적을 것이다.