1. 부동산가치의 개념
감정평가는 경제적 가치를 판정하고, 그 결과를 가액으로 표시해 주는 활동이다. 감정평가는 가치를 평가하는 것이다. 그럼 가치와 가격의 차이점은 무엇일까?
보통 부동산시장에서 부동산은 가격의 형태로 거래가 된다. 즉 가격은 교환하는 물건에 대해서 매도자와 매수자가 선택한 숫자의 값이 된다. 가치는 가격의 개념을 포괄한다. 부동산 평가에 있어서 가치는 평가목적에 따라 달라진다. 즉 부동산 가치는 시장가치, 투자가치, 공정가치 등 어떤 것을 목적으로 하는지에 따라서 나타내는 숫자가 달라지게 되는 것이다.
2. 부동산가치의 특징
(1) 개요
부동산 가치의 특징에는 여러가지 특징이 있다. 가격과 임대료로 표시, 권리 및 이익의 가격, 장기적 관점을 반영한 가격, 수요요인에 의한 가격 형성, 개별적으로 형성된 가격이다.
(2) 가격과 임대료로 표시
부동산은 임대 임차가 가능하기 때문에 두 가지로 나타내어진다. 매도자와 매수자의 간의 거래로 형성되는 가격과 임대인과 임차인간의 거래로 형성되는 임대료이다. 세상에 많은 종류의 경제재가 있는데, 두 가지 형태는 부동산만의 주요 특징이 아닐까 싶다. 요즘 물건을 쓰는 방법이 다양해졌기 때문에 렌털의 개념으로 많은 물건을 쓰지만, 이것은 시장에서 거래가 되지 않는다. 하지만 부동산의 경우에는 임대료도 시장에서 거래가 된다. 이는 보통의 경재제와는 다른 부동산의 주요 특징이다.
(3) 장기점 관점을 반영한 가격
부동산 가격을 결정할 때, 이 부동산이 계속적으로 얼마의 수익을 발생시킬 수 있는가에 대해서 고려하고 가격을 결정하게 된다. 이는 부동산이 다른 재화와 달리 장기적으로 사용 수익할 수 있는 재화이기 때문이다. 일반적인 물건을 거래할 때, 이 제품이 얼마정도 사용할 수 있을까에 대해서 고민을 하긴 하지만, 보통 1년 이내, 자동차나 핸드폰인 경우 그 가격에 따라서 10년 또는 3년 이내로 생각한다. 하지만 부동산처럼 거의 영구적으로 생각하지는 않는다. 따라서 부동산가치는 장기적 관점을 반영한 가격이다.
(4) 수요요인에 의한 가격 형성
모든 재화의 가격은 공급과 수요에 따라서 가격이 결정된다. 공급이 많은데 수요가 적다면 가격이 낮게 형성되고, 공급이 적은데 수요가 많다면 가격이 높게 형성된다. 부동산 또한 공급과 수요에 의해 영향을 받게 된다. 부동산 매물이 많이 나와있는데, 이자율 등의 영향으로 매수하는 사람이 적다면 가격이 높게 형성될 것이고, 부동산 호황기라 부동산 가격이 상승중이라, 부동산 매물이 적게 나오고 부동산을 사려고 하는 사람이 많다면 부동산의 가격은 높게 형성된다. 하지만, 부동산은 공급에 제한이 있다. 특히 토지는 한정되어 있기 때문에 거의 공급이 없다고 봐야 하며, 건물은 만들어지는데 오랜 기간이 걸리고, 또 한정된 토지 때문에 건물의 공급도 한정적일 수밖에 없다. 따라서 다른 재화와 달리 부동산의 가치는 수요요인에 의해 가격이 형성된다고 볼 수 있다.
이와 달리 임대차 시장은 공급과 수요에 의해 영향을 많이 받는 다고 할 수 있다. 임대차시장의 예로 전세시장을 생각할 수 있다. 전세의 공급이 전세 수요보다 많으면 즉각적으로 전세금은 하락하게 되고, 이와 반대로 전세의 공급이 전세수요보다 적게 되면 전세금은 낮아지게 된다.
(5) 개별적으로 형성된 가격
부동산을 제외한 재화의 가격은 일률적으로 형성된다. 핸드폰의 경우에 나라마다 약간의 차이가 나지만, 전세계적으로 가격은 거의 동일하다. 다른 재화들도 마찬가지이다. 하지만 부동산의 경우에는 가격이 제각각이다. 예를 들어 같은 건물에 있는 아파트의 경우에는 층, 향 등에 따라서 가격은 천차만별이다. 또 해당 아파트가 한강을 보고 있을 경우에는 층간의 가격은 더 벌어지고, 보통 남향이 북향보다 더 가격이 높지만, 특별히 한강이 보인다면 북향이 남향보다 가격이 더 높게 형성되는 경우가 있다. 따라서 부동산의 경우에는 그 부동산이 용도가 무엇인지에 따라서 개별적으로 영향을 주는 요인이 달라지고, 또 그 요인의 격차도 달라지게 된다.
다음에는 부동산가치에 영향을 주는 가치형성요인에 대해 포스팅 할 것이다.