1. 부동산 평가방법의 개요
(1) 세 가지 접근방법
물건 가격을 형성하는 데에는 3가지 접근방법이 있다. 이 물건이 얼마에 거래되는가(시장성) 이 물건을 만드는데 얼마가 들었는가(비용성) 이 물건을 이용하는 데, 또는 빌려주면 얼마의 효익을 얻을 수 있는가(수익성)이다. 감정평가 규칙에는 물건의 특징에 맞게 가치 평가할 때의 주된 방법을 규정하고 있다. 평가를 하는 데 있어서 세 가지 방법은 다 중요하다.
(2) 예시
똑같은 부동산이라 할 지라도, 세 가지 평가방법에 의해서 물건의 가격은 다르게 형성된다. 예를 들어 재개발 재건축 지역라면 미래에 개발가능성, 미래에 가격이 급등할 거라는 기대감으로 거래가격은 높게 형성된다. 하지만, 지금 건물이 낡았기 때문에 이 건물을 임대해 줬을 때 받을 수 있는 임대료는 낮게 형성된다. 또 다른 예로는 분양된 지 얼마 안 되는 신도시의 상가이다. 보통 이 상가들은 임대료는 높게 형성되고 그에 비에 거래가격은 임대료를 환산했을 때의 수익가액보다 낮게 형성된다.
(3) 한계
거래사격은 거래사례를 찾아서 비교하면 거래가격이 나온다. 또한 감정평가사들만 사용할 수 있는 프로그램을 통해 본 건 주변에 얼마로 평가되었는지, 또 주변 건물은 얼마에 거래가 형성되고 있는지 알 수 있다. 하지만 수익가격은 거래가격보다 자의적으로 평가되는 것 같다. 왜냐하면 수익가액 평가 시 순수익 또는 미래의 현금흐름, 환원율 또는 할인율, 환원방법에 따라 수익가격이 달라지기 때문이다.
수익가격을 구할 때 환원율, 할인율을 사용하게 되는데, 환원율 할인율을 적용할 시 어떠한 정보를 객관적으로 보고 적용해야할지 잘 모르겠다.
또 수익방식은 수익이 발생하지 않은 주거용, 교육용, 공공용 부동산의 경우 수익방식의 적용이 어렵다는 한계가 있다. 또 수익이 발생하는 부동산일 경우에도 임대료를 알 수 없거나, 일정하지 않다면 수익방식의 적용이 어렵게 된다.
2. 부동산 평가방법
(1) 개요
부동산은 앞서 말한 것과 같이 세가지 접근방법에 따라 3방 식이 존재하며 구하려는 것(가격, 임대료)에 따라 각 방식에 따라 두 가지 방법이 존재한다.
(2) 비용성
얼마에 만들어 졌나(비용성) 에따라 원가법, 적산법이 있고 원가법은 적산가액으로 쉽게 말하면 부동산의 가격을 구하는 것이고 적산법은 적산임대료 즉 임대료를 구하는 방법이다.
(3) 시장성
얼마에 거래되어나(시장성)에 따라 거래사례비교법과 임대사례비교법이 있으며, 거래사례비교법은 비준가액인 부동산의 가격을 구하는 방법이고 임대사례비교법은 비준임대료(임대료)를 구하는 방법이다.
(4) 수익성
수익성은 그 물건을 사용함으로서 얼마의 효용과 이익이 있나(수익성)에 따라 수익환원법과 수익분석법이 있으며, 수익환원법은 수익가액으로 부동산의 가격을 구하는 방법이고, 수익분석법은 수익임대료인 임대료를 구하는 방법이다.
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