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감정평가의 대상물건 1. 개요앞에서는 감정평가가 필요한 상황을 구체적으로 서술하였다. 다시 한번 감정평가에 대해 서술하자면 감정평가는 다양한 물건에 대한 가치를 객관적으로 산정하는 과정을 말하며, 그 대상물건의 종류에 따라 평가 방식과 목적이 달라진다. 다음에서는 감정평가의 주요 대상물건 종류와 각 특성에 대해 기술할 것이다.2. 대상물건(1) 부동산 감정평가의 주 대상은 부동산이다. 모든사람들은 부동산과 관련이 있다. 주거용 부동산은 모든 사람들이 임차를 하거나 매매를 해서 사용하고 있으며 상업용, 업무용 부동산은 사람들의 투자용 이나 수익활동을 할 수 있게 해준다.가장 보편적으로 감정평가의 대상이 되는 대상물건이다.1) 토지 토지는 감정평가에서 가장 일반적인 대상 중 하나이다. 토지의 가치는 위치, 용도, 개발 .. 공감수 9 댓글수 3 2024. 11. 11.
감정평가가 필요한 상황(2) 1. 개요감정평가가 필요한 상황(1)에서는 일반 개개인 사람들이 쉽게 접할 수 있는 감정평가에 대해서 서술하였다. 다음에서는 개개인이 아닌 곳에서 감정평가가 필요한 상황에 대해 서술할 것이다. 2. 감정평가가 필요한 상황(1) 기업 가치 평가 (M&A, 구조조정 등) 기업 간의 인수합병(M&A) 또는 구조조정 시 기업이나 자산의 가치 평가가 필요하다. 여기에는 사업장 부동산, 설비, 지적 재산권 등 감정평가가 필요한 다양한 유형의 자산이 포함될 수 있다. 기업이 소유한 자산의 가치를 정확히 산정해야 거래 조건을 합리적으로 설정할 수 있습니다. 또 사업부 전체를 매매하는 경우에도 감정평가가 필요할 수 있다. 사업부의 가치는 눈으로 볼 수 있는 토지 건물 비품 유형자산 등의 자산뿐만 아니라 사업부에서 발.. 공감수 5 댓글수 2 2024. 11. 7.
감정평가가 필요한 상황(1) 1. 개요요즘은 감정평가사의 직업이 많이 알려졌지만, 그럼에도 불구하고 감정평가사가 무엇을 하는지 잘 모르는 사람이 많다.세무사의 경우에는 모든 국민이 세금과 관련있는 사람들이 많기 때문에 일반 사람들에게 많이 알려져있지만, 감정평가사의 경우에는 일반사람들이 감정평가를 의뢰하지는 않아서 잘 모른다.감정평가를 받아야 하는 경우에도 세무사, 법무사 등 직접적이지 않고 한단계 건너서 접하기 때문에 감정평가사가 무엇을 하는 직업인지 잘 모르는 경우가 있다.다음에서는 감정평가가 필요한 경우에 대해서 서술할 것이다. 2. 감정평가가 필요한 경우(1) 부동산 매매 및 거래 부동산을 매매할 때 매도자와 매수자가 적정 가격에 합의하기 위해 감정평가를 진행한다. 부동산은 개별성을 많이 뜨기 때문에 매도인과 매수인 사이에서.. 공감수 6 댓글수 3 2024. 11. 6.
할인율(3)_영업권평가 1. 개요앞에서는 자기자본비용과 타인자본비용의 비중을 구하는 방법과, 자기자본비용을 구하는 방법에 대해서 기술했다. 다음에서는 타인자본비용을 구하는 방법을 기술 할 것이다. 2. 타인자본비용을 구하는 방법 (1) 타인자본비용의 의미 타인자본비용이란 Cost of Debt이라고 하며, 기업이 부채를 조달하는데 드는 비용을 말한다. 기업이 영업을 하면서 자본이 필요하다. 주로 은행에서 자본을 조달받는데 이때 그 자본을 조달하는 비용을 의미한다. 타인자본비용을 계산할 때 세율을 적용해서 구하게 되는데 이유는 이자비용이 세금 공제 대상이기 때문이다. 기업은 부채로 인해 발생하는 이자 비용을 법인세를 계산할 때 공제받게 된다.타인자본비용을 구할 때 이자율(1-법인세율)으로 계산한다.법인세율은 유효세율을 적용하.. 공감수 4 댓글수 3 2024. 10. 30.
할인율(2)_영업권평가 1. 개요앞의 글 할인율(1)에서는 할인율에 대하여 정의를 알아보았다.할인율이란 미래의 현금흐름을 현재의 가치로 계산할 때 사용되는 비율로서, 미래에 받을 현금흐름을 가치로 환산할때 적용되는 비율을 의미한다고 했다. 할인율은 WACC(가중평균자본비용)을 통해 구한다.WACC(가중평균자본비용, Weighted Average Cost of Capital)은 자본을 조달하는 데 드는 평균비용을 가중평균으로 계산한 것이다. 기업이 자본을 조달할때, 자기자본을 이용하는 경우와 타인자본을 이용하는 경우가 있다.쉽게 말하면 자기자본비용은 상장된 회사라면 주식을 통해 조달하는 방법이고, 타인자본비용은 타인의 자본을 이용하는 방법인데, 은행에서 차입하는 경우를 의미한다. 2. 자기자본비용과 타인자본비용의 비중(1) 재무.. 공감수 4 댓글수 1 2024. 10. 29.
할인율(1)_영업권 평가 1. 개요앞서 영업권 평가시에 매출, 매출원가 판매관리비를 기술하였다. 매출, 매출원가, 판매관리비를 구하면 영업이익을 구할 수 있다(매출 - 매출원가 - 판매관리비 = 영업이익) 영업이익이란 기업이 주된 영업활동을 해서 벌어들인 수익으로 영업과 관련된 비용을 제외하고 남은 이익을 말하며, 이는 기업의 경영효율성을 나타내는 주요 지표라고 할 수 있다.기업가치는 미래에 본 기업이 영업을 하고 미래의 수익을 기준시점으로 당겨오는 개념이기 때문에, 기업가치는 영업이익으로 평가하게 된다.(미래의 모든 경제적 이익) 2. 할인율의 개념(1) 할인율이란? 할인율은 미래의 현금흐름을 현재의 가치로 계산할 때 사용되는 비율이다. 즉 미래에 받을 현금흐름을 현재의 가치로 환산할 때 적용되는 비율을 의미한다. 그러므로 .. 공감수 8 댓글수 3 2024. 10. 11.
판매관리비_영업권 평가 1. 들어가며이전에는 매출액, 매출원가에 대해 기술했다. 오늘은 판매관리비에 관한 내용을 적을것이다. 2. 판매관리비의 개념(1) 개념판매관리비는 영어로 Seliing and administrative expenses라 한다. 판매비와 관리비를 총괄한 명칭을 말한다. 매출액 - 매출원가 = 매출총이익매출총이익 - 판매관리비 = 영업이익매출총이익에서 판매관리비를 제외하면 영업이익이 되는데, 영업권을 구할 때 영업이익을 토대로 구하게 된다.판매관리비 계정에는 급여, 퇴직급여, 복리후생비, 여비교통비, 접대비, 통신비, 세금과공과금, 감가상각비, 보험료, 인쇄비, 소모품비, 지급수수료, 광고선전비, 건물관리비, 무형자산상각비 등 다양한 항목이 존재한다. (2) 구분판매관리비는 직접비와 간접비로 구분도 가능하.. 공감수 1 댓글수 0 2024. 10. 10.
매출원가_영업권 평가 1. 들어가며영업권을 평가하기전에 기업가치를 평가해야한다.기업가치를 평가하기 위해서는 대상 기업에 관한 재무제표를 읽을 수 있어야 한다.여기서 회계지식이 필요하다. 감정평가 1차에는 회계학이 있다. 감정평가 1차과목은 객관식으로 출제되는데, 감정평가 1차 회계학의 개념이 영업권을 평가할 때 도움이 될 수 있다. 이 전 블로그 내용에서는 손익계산서상 매출(Sales)계정에 관한 내용을 적었다.오늘은 손익계산서 상 매출 다음의 매출원가에 대해서 적을 것이다. 2. 매출원가의 개념(1) 개념매출원가는 영어로 Cost of Goods Sold(COGS)라 한다. 즉 기업이 상품, 제품을 사오거나 제조하는데 들어간 원가이다.기업에는 많은 종류의 기업이 있다. 제조회사가 있는가 하면, 상품을 저렴하게 사와서 다시.. 공감수 5 댓글수 2 2024. 10. 8.
매출_영업권 감정평가 1. 영업권 감정평가방법(1) 영업권이란?앞서 자세하게 설명했지만, 여기서 다시한번 영업권의 정의를 다시 말하자면, 영업권은 기업이나 기업의 어떤 권리, 또는 다른 자산에서 별도로 인식되지 않은 자산집합을 이용함으로써 발생되는 모든 미래의 모든 경제적 이익이다. 영업권의 가치는 일반적으로 기업가치에서 모든 식별 가능한 유형자산, 무형자산 및 화폐성자산의 가치를 공제한 수 잔여가액으로 측정한다.[출처: 지식재산 무형자산 평가실무(경응수 저)] 여기서 "미래의 모든 경제적 이익"이 중요하다. 과거, 현재의 이익이 아닌 미래에 발생될 것이라 생각되는 이익을 지금 영업권의 계정으로 잡는 거기 때문에, 영업권을 판단할 때 가정과 전제가 필요하다. (2) 영업권 감정평가방법감정평가의 방법에는 원가방식, 거래방식,.. 공감수 7 댓글수 1 2024. 10. 7.
부동산 평가방법 1. 부동산 평가방법의 개요 (1) 세 가지 접근방법물건 가격을 형성하는 데에는 3가지 접근방법이 있다. 이 물건이 얼마에 거래되는가(시장성) 이 물건을 만드는데 얼마가 들었는가(비용성) 이 물건을 이용하는 데, 또는 빌려주면 얼마의 효익을 얻을 수 있는가(수익성)이다. 감정평가 규칙에는 물건의 특징에 맞게 가치 평가할 때의 주된 방법을 규정하고 있다. 평가를 하는 데 있어서 세 가지 방법은 다 중요하다. (2) 예시똑같은 부동산이라 할 지라도, 세 가지 평가방법에 의해서 물건의 가격은 다르게 형성된다. 예를 들어 재개발 재건축 지역라면 미래에 개발가능성, 미래에 가격이 급등할 거라는 기대감으로 거래가격은 높게 형성된다. 하지만, 지금 건물이 낡았기 때문에 이 건물을 임대해 줬을 때 받을 수 있는 임대료.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 7. 2.
가치형성요인 1. 가치형성요인이란?부동산의 가치는 환경적인 영향을 많이 받게 된다. 이를 부동산 가치의 발생요인이라고 하는데 부동산 가치의 발생요인에는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인이 있다. 부동산 가치는 이러한 발생요인에 의해 끊임없이 변화하는데, 이러한 가치발생요인에 영향을 주는 요인을 가치형성요인이라고 한다.처음에 가치형성요인을 공부할 때 이게 무슨 소리인가 했는데, 평가업무를 하다 보니깐 어떤 의미인지 알게 되었다.가치형성요인에는 일반요인 지역요인 개별요인이 있다. 감정평가를 하는 경우 부동산의 지역성이라는 특성으로 인해 거래사례 찾을 때 해당 부동산 근처에서 거래사례를 찾게 된다. 그래서 일반요인, 지역요인에 대해서 고민해 본 적이 없다. 2. 부동산 가치형성 요인의 특성(1) 가치형성요인 간의 상.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 7. 1.
부동산가치 1. 부동산가치의 개념 감정평가는 경제적 가치를 판정하고, 그 결과를 가액으로 표시해 주는 활동이다. 감정평가는 가치를 평가하는 것이다. 그럼 가치와 가격의 차이점은 무엇일까?보통 부동산시장에서 부동산은 가격의 형태로 거래가 된다. 즉 가격은 교환하는 물건에 대해서 매도자와 매수자가 선택한 숫자의 값이 된다. 가치는 가격의 개념을 포괄한다. 부동산 평가에 있어서 가치는 평가목적에 따라 달라진다. 즉 부동산 가치는 시장가치, 투자가치, 공정가치 등 어떤 것을 목적으로 하는지에 따라서 나타내는 숫자가 달라지게 되는 것이다. 2. 부동산가치의 특징(1) 개요부동산 가치의 특징에는 여러가지 특징이 있다. 가격과 임대료로 표시, 권리 및 이익의 가격, 장기적 관점을 반영한 가격, 수요요인에 의한 가격 형성, 개.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 6. 30.
기업가치평가 1. 개요 [감정평가의 규칙]에는 감정평가업자는 기업가치를 평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다라고 나와있다.[감정평가실무기준]에서는 제1항 기업가치를 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하여야 한다고 되어 있고 제2항에는 제1항에도 불구하고 기업가치를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 원가법, 거래사례비교법 등 다른 방법으로 감정평가할 수 있다라고 적어져 있다. 주식공부를 한 적이 있다. 주식 공부할 때는 기업을 공부해야 한다. 주식 한 종목을 공부할 때 산업분석, 기업분석 등 공부할 것이 너무 많았다. 기업은 부동산 보다 개별성이 뛰어 나다. 기업하나하나마다 기업의 특색이 너무 다양하기 때문에 개별성의 특성을 가지고 있는 부동산 보다 공부할 것이 많다.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 6. 26.
영업권감정평가서 영업권 감정평가서 참고자료: 지식재산 무형자산 평가실무 개정판, 경응수저, 나무미디어 1. 경제분석, 산업분석 이 들어가면 평가서의 질이 높아진다. (1)개요 감정평가업무를 하면서 경제분석과 산업분석을 왜 해야하는지 몰랐다. 경제분석 산업분석을 감정평가보고서에 넣기 위해 자료를 써치하는 것이 시간이 아깝기 조차 했다. 하지만 지금 생각해보면 경제분석, 산업분석은 당연한 것이라고 생각한다. (2)경제분석을 해야하는 이유 무형자산 평가시 할인율을 구하기 위해서 자기자본비용과 타인자본비용을 구해야한다. 자기자본비용은 주식, 기업과 관련된 위험을 고려해야하고 타인자본비용 고려시 이자율(금리)을 고려해야 한다. 기업의 위험은 경제상황에 영향을 많이 받는다. 그리고 타인자본비용고려시 반영되어야 하는 이자율도 경제상.. 공감수 1 댓글수 1 2024. 6. 18.
영업권 평가 제목: 영업권 평가 참고자료: 지식재산 무형자산 평가실무 개정판, 경응수저, 나무미디어 무형자산 중에 한가지 영업권. 1. 영업권의 개념 영업권은 기업이나 기업의 어떤 권리, 또는 다른 자산에서 별도로 인식되지 않은 자산집합을 이용함으로써 발생되는 미래의 모든 경제적 이익이다. 영업권의 가치는 일반적으로 기업가치에서 모든 식별 가능한 유형자산, 무형자산 및 화폐성자산의 가치(실제 또는 우발부채 수정후)를 공제한 후 잔여가액으로 측정된다. 2. 영업권의 평가방법 [감정평가의 규칙]제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가법인등은 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행.. 공감수 1 댓글수 1 2024. 6. 17.
감정평가에 관한 규칙을 항상 봐야하는 이유. 1. 감정평가의 절차 감정평가의 절차는 다음과 같다.1.1. 감정평가의 정의1.2. 감정평가의 목적과 필요성사전 준비 단계2.1. 의뢰 접수 및 계약 체결2.2. 자료 수집 및 조사 계획 수립2.3. 감정평가 대상물의 현황 파악 자료 조사 단계3.1. 현장 조사3.1.1. 현장 방문 및 실사3.1.2. 사진 촬영 및 도면 작성3.2. 관련 서류 조사3.2.1. 등기부 등본 확인3.2.2. 토지 대장 및 건축물 대장 확인3.2.3. 도시계획 및 용도지역 확인3.3. 시장 조사3.3.1. 인근 거래 사례 조사3.3.2. 시장 동향 및 전망 분석 평가 단계4.1. 평가 방법론 결정4.1.1. 비교 방법4.1.2. 수익 방법4.1.3. 비용 방법4.2. 평가 금액 산정4.2.1. 대상물의 적정 가격 산출4.2... 공감수 1 댓글수 2 2024. 6. 11.

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